楼市渐入寒冬?房地产大局已定！ 继7月底提出坚决遏制房价上涨以来,楼市加速进入降温模式,而“金九银十”的黯然收场则把楼市这股凉意推上了一个小高峰。随着天气渐渐转冷,房地产市场的热度也出奇的一致。在笔者看来,降温模式来袭,房地产市场也正在发生五大变化,而这些变化的密集出现或许预示着短时间内楼市很难有大的起色,换言之,楼市格局基本可以。

　　继7月底提出坚决遏制房价上涨以来，楼市加速进入降温模式，而“金九银十”的黯然收场则把楼市这股凉意推上了一个小高峰。随着天气渐渐转冷，房地产市场的热度也出奇的一致。在笔者看来，降温模式来袭，房地产市场也正在发生五大变化，而这些变化的密集出现或许预示着短时间内楼市很难有大的起色，换言之，楼市格局基本可以确定了，房价再次大涨的条件显然不再具备。

　　第一，土地市场：房企从抢地大战到底价成交、土地流拍

　　楼市调控不放松，融资渠道收紧，开发商的生存环境变了，开发商的态度和心理状态自然也就变了。上半年，全款买房、买房鄙视链等现象还比较盛行，下半年首付分期、打折促销就开始蔓延了。房地产市场变化很快，土拍市场也告别了地王时代，如今底价成交、土地流拍现象逐渐成为房地产市场的趋势。

　　第二，地产行业：从加速门店扩张到扎堆关店离职或转行

　　楼市逐步降温，房子不好卖了，行业人员无疑受到最直接影响。近日，笔者朋友圈里的那些房产中介们也呈现出了两种变化：一种是推销特价楼盘吸引购房者，另一种是离职或者转行做起了微商。除了房产中介人员，中介门店也出现了关店潮。在笔者看来，判断楼市变化如何，行业从业人员的变动是最直接的信号。

　　第三，购房心态：从买到就赚到的抢房心态到退房维权潮出现

　　市场变化影响购房预期，购房预期又反过来影响着市场的变化。笔者认为，对刚需和炒房客的购房心态要分开来看。首先，刚需基本都选了最稳妥的方式，即持币观望，对折扣优惠也无动于衷；其次，楼市最明显的特点就是买进容易卖出难，二手房市场持续降温，除被套牢的炒房客，大都需降价出售，议价空间的出现导致挂牌容易卖房难。此外，随着房价下行，退房和维权现象出现，这正应了那句话，潮水褪去才知道谁在裸泳。

　　第四，社会资本：从加杠杆到去杠杆，引导资本从房地产流向实体经济

　　为了防控金融风险，未来两到三年的主要任务就是去杠杆。在脱虚向实的目标下，引导社会资本从房地产流向实体经济是大趋势。今年年内央行几次降准都明确表示支持实体经济的发展，对于房地产行业没有丝毫放水的意思。笔者认为，没有充足的资金面，未来房地产盲目扩张的局面或会收敛。目前政策的主要趋势就是严控资本违规流入房地产市场，减少市场投机行为

　　第五，政策表态：从越调越涨的怪圈到加速推进房地产长效机制

　　为什么购房者对房价只涨不跌的观念如此根深蒂固呢？笔者认为，主要一个原因就是过往的调控给购房者留下了越调越涨的现象，所以购房预期很难撼动。不过，此次楼市调控已经持续两年多了，住建部和官方媒体也已经多次表态要保持政策的连续性和稳定性，这给摇摆不定的购房预期一次次吃下定心丸。笔者认为，此次楼市调控最大特点就是房地产长效机制，换言之，就是长期稳定房价的综合措施。不过，在房地产长效机制正式建立之前，短期楼市调控退出的可能性很小。

　　当前房地产出现这五大变化，或许预示房价短期内很难再有大的起伏，高位盘整依然是主流趋势，所以既不要期待暴跌抄底也不要幻想再次反弹。不过，对于那些主要靠政策红利或者投机因素带动起来的房地产市场，未来下行程度可能更明显一些，所以购房者还是应该谨慎面对。