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彭文生:为什么房价根本上是金融问题?

2020-04-21T15:32:25 来源:京唐港房产网 浏览:

  彭文生:为什么房价根本上是金融问题?结合当前的现实,高房价到底是土地供应还是金融问题?中国现在的高房价已经成为很大的经济问题,许多人说我们的经济已经被房价绑架了。
  那么,当前高房价产生的根本原因是什么?
  首先,土地价格对利率敏感。资产存续期限越长,现在的价格对利率的波动性就非常大,土地相对其他资本品,它的存续期非常长。
  第二,正是因为它的存续期长,土地单期租金相对于未来几十年租金是微不足道的,所以很少有人和机构能够靠自己的资金去购买土地,土地交易都要依赖外部融资,所以我们说房地产开发企业都是“空手套白狼”,其实其他国家也差不多,这是由土地属性决定的。
彭文生:为什么房价根本上是金融问题?
  第三,房地产是信贷的抵押品。如果用汽车在银行抵押贷款,贷款期限最多不超过五年,因为房地产存续期长,所以贷款的期限也会长。在中国,还有一个特殊因素使得土地金融属性特别强,这就是我们没有房产税,我们有土地出让金,可以把它理解为房产税的资本化,实际上是把未来70年的房产税通过利率结现进行资本化,一旦资本化以后就和金融联系起来了,因为资产的价格受到投资者心理预期和羊群效应的影响非常大。所以,我认为这就是高房价的根本问题,它和金融扩张、信贷过度扩张紧密相连。
  这里边有几个体现,一个是房地产行业杠杆率最高,另一个体现,现在有一个苗头是值得警惕的,就是房地产开发企业的盈利模式在发生变化,从过去传统的买地造房卖房到现在的资产管理模式。最近我们看好几个地方政府卖地,土地产权是70年,政府不卖,但是房地产开发企业的积极性都非常高。我自己有一个疑问,如果单纯从商业上看,建完房子就租出去,这么高的房价仅靠租金这个生意划得来吗?房企怎么收回成本?是通过资产证券化收回成本,还是其他形式?另外,这几年还有一个不好的现象,房地产开发企业建金融公司,金融公司也建房地产开发企业,这种产融结合非常危险。
  金融要重视信贷,房地产要重视金融,这两个结合起来就是——金融周期。我认为,当前现阶段中国已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期,背后的驱动机制就是房地产和银行信用相互促进,这个周期持续的时间将会很长,大约15年—20年。在这个周期里面,地产泡沫和信用扩张相互促进、相辅相成,一方面带来房地产及其相关行业的不可持续的高杠杆风险。另一方面导致房地产与金融行业过度扩张,对实体经济造成挤压。

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