资本“转战”：从炒房价到炒房租
2020-04-24T11:59:53 来源：京唐港房产网 浏览: 次
房贷才是影响房价最关键的因素，其实上述三个因素中，土地也从属于金融，因为对地产商来说，其获取土地的关键因素也在于金融，巧妇难为无米之炊，没有钱，说什么都白搭。没有哪个地产商是完全靠自己的钱买地盖房子然后回款的，只有借钱才能加快速度，抢占市场。同理一旦控制住了信贷，一切都可控。
所以，决定整个楼市的关键先生是央妈，它决定了资金流量和流向。
最近，贝壳研究院出品的一份报告，梳理了中国房贷市场的历史，我们一起来看，或许更加有助于我们了解房价的逻辑。
一、房贷调控的历史
从1980年到1997年，买房从不可以贷款到可以贷款，从严查存款再到放松存款审查，从双重担保到放弃双重担保。住房贷款的发展开始进入萌芽期。
从1998年到2003年，住房贷款开始进入快速成长期。
其一是住房公积金制度开始形成，贷款利率明显低于商业贷款。
其二是下调商业贷款首付，明确商贷的最长年限是30年，并享受九折利率。
大规模刺激之后，经济增长开始步入快车道，但是房地产开始有过热迹象。
2004年，五年期贷款利率开始上调，由5.76%上调至6.12%。
2005年国八条出台。
到了2006年，首付开始由20%上浮至30%。
2007年9月27日，开始调控二套房，首付上浮至40%，利率上浮10%，基准利率再上调至7.83%。
但是2008年是个转折点，因为众所周知的原因，房地产被放到非常重要的位置。当年明确“保发展必先救房地产、促投资离不开稳定楼市”的基调，此后，房贷利率最低下调至基准利率的7折，首付再降低至20%，公积金贷款利率同步下调0.27个百分点。
对于名下有房但人均住房建筑面积低于当地平均水平的家庭，购买二套房可参照首套房执行优惠政策。
此后房地产一路走高，楼市再次面临过热风险。2010年-2013年，房贷再次成为调控房价的工具。
2010年1月7日，国十一条出台，4月17日再次推出国十条。到了2011年开始强化差别化信贷政策。2013年，国五条出台，房价上涨明显过快的城市须进一步上调首付比例和贷款利率，比如北京地区二套房首付比例上浮至70%。
2014年以前，房地产调控基本上偏一刀切，大规模调控导致了全国性房地产库存问题。
2014年至2015年，为解决库存问题，房贷利率一路下调。2015年3/5/6/8/10月，五次下调基准利率。公积金贷款也步下调首付比例和贷款利率。
不过，楼市的走向出现了偏差，三四线城市去库存效果不明显，相反自2016年初开始，以深圳为起点，一二线城市房价相继上涨。
2016年-2017年，楼市进入分化阶段，三四线去库存进入督战阶段，而一二线城市，自2016年930，到2017年317，房地产调控密集展开。多地频繁上调房贷利率，上浮首付比例。
从1998年到2017年，房贷的调整共经历了六个阶段，每次都对房价走势产生了直接影响。
以北京为例，历次调控，房贷利率都对房价产生了关键作用，相反只有限购限贷不附加房贷利率调整的调控效果却并不明显。
二、房贷现状
房贷利率虽然对房价构成直接影响，但房贷利率的涨跌已经受多重因素影响，特别是2015年以来，稳增长，保民生，防风险等等诉求影响了房贷利率的走势。
这导致房贷利率实际上处于一种摇摆的状态，楼市的预期并未受到明显影响。
2011年到2017年，中国房贷收入比快速上升，目前已经超过了美国。其中一二线城市房贷收入比明显高于三四线。
在房价上涨的过程中，刚需对房贷的依赖性不断提高，房贷调整受波及最大的也是刚需。
以北京为例，25-35岁的购房人群对房贷的依赖度最高，400万以下的低总价贷款使用最多，贷款成数最高，贷款年限最长。
三、金融的转变
金融的开放和利率的自由化持续推进，商业银行仍将偏好向房地产加杠杆。但随着购租并举成为楼市的主基调，房贷金融也有购房金融向租房金融转变。
但租房金融和购房金融相比，存在一定差异，比如租赁业务收益率更低，前期投入成本高，回报周期更长等等。
对房地产来说，房贷仍将是影响房地产短期走势的决定性因素，而房贷自身却受到更多外部胤祀的干扰，房贷利率的调整已如履薄冰。从2018年以来的首套房贷利率走势已趋于平稳来看，整体房地产已缺乏大幅波动的空间，但局部城市仍存在结构性波动的空间，比如部分过热的三四线城市，上半年发展迅猛的部分热点二线城市等。
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