孙宏斌：2018年房地产市场走势详情，预测2018年房地产，这可不是一件好玩的事儿。好多业内大咖都“栽”在这事上，搞得很没面子。但孙先生不同。2017年融创前11月销售额破了3000亿元，名列房企第四。作为规模这么大的一个房企的老板，应该说，即使只是从自家销售的触角来看，对市场感知的能力也是相当有说服力的，尽管融创卖的楼盘可能要高端一些，但在很多二线城市，也有一大批刚需、刚改项目。

　　所以说，决策君认为，又是一年的岁末年尾了，老孙的观点非常值得各家房企、各位购房者参考和重视。

　　另外，这一年，大家比我更清楚，老孙的企业做大了，还买了贾跃亭的资产，跨界了，又在中美两地呆着，老孙对房地产看待的角度和视野，应该说比过去宽多了。所以在文后附录了一篇去年这个时候老孙的一篇演讲文章《中国房企的投资逻辑和风险控制》。一年后重新再看看这篇文章，感觉很有意思，老孙的很多观点、预测，不惟房地产，都言中了，应验了，比如对2017年的调控政策，对2017年的地价趋势等。

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　　比如他说：

　　前几个月踏空一直没买的地急了。还没有便宜呢，会便宜吗？

　　一定会。

　　快了。

　　所以，要我说，老孙才是楼市真正的预测帝。

　　闲话少说，看老孙演讲实录。

　　不确定市场环境下的选择

　　我早上看这个题目的时候，觉得特别吓人，我昨天喝多了，我一想为何用这个题目？原来想说其实没什么选择，不管市场怎么变化、市场怎么不确定，对开发商来说是要不要买地，要不要卖房子，原来房子卖多少钱还需要考虑，现在也不用考虑了，卖不卖吧。原来要考虑地的价钱，现在政府把起价弄得很高，起价拿到已经很贵了，地价也不用考虑。就是买不买地，卖不卖房子，就这两件事需要选择。

　　如果只有这两个选择的话，我想说四件事：

　　一是不确定性从哪儿来？有多不确定？

　　二是我们对市场的两个判断；三是行业的风险；四是选择。

　　第一，市场本来就存在着很多的不确定性，尤其是房地产市场，宏观的货币政策，所有的东西都有关系。现在更加不确定是政策，政策带来了什么呢？第一，现在政策带来的是去市场化，土地市场基本上不太市场化。第二，销售的政策，销售政策基本上是去流动性，因为你不让卖，或是卖了不让备案，备不了案就贷不了款，贷不了款就投不了产，在去流动性方面，我一直拥护政府，去年7月份也约谈我们，当时我提的建议是，得给北京、上海、深圳多分一点土地，容积率提高一点，现在的政策我们也支持，如果不这样的话，房价涨得更高，地价涨得更高，所以大家的风险都大了，所以需要短期的政策。

　　现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，后面寄希望在两会以后，不过估计也不会太有希望。

　　如果真让涨的时候有可能就真不涨了，为什么呢？最不确定的就是预期，你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁，新增的租赁房不可能很多的，不可能有那么多的资金、资源，太多的增量在那里，其实还是影响预期了，预期影响了以后，放开了它也不涨了。

　　有两个原因，很多城市涨了一倍或是一倍以上了，再让它涨我觉得也挺难的，2009年房价涨到头了，地价涨很高的，杭州的房价五六年没涨了，这就是我一直说的杭州现象，杭州现象在很多城市都会出现。不确定性最大的问题是预期的不确定性，我对房地产很悲观，房价一直不让涨，变成大家的习惯了，这是第一件事。不确定性从哪儿来，从四面八方来，每个地方都带来不确定性，最大的不确定性是预期。

　　第二，对市场的两个判断。

　　第一个判断是市场的判断。

　　我觉得2018年会比2017年好一点。政策不会变，会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点，根据GDP的增长，可能涨一点，备案也没那么难了，这是一定的，2018年这方面可能会比2017年稍微好一点，2017年因为有稳定的问题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。

　　地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一点事，我觉得会好一点。市场价格完全不一样，现在很多城市已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，现在肯定卖60%、70%，已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制，但三四线城市价格已经开始松动了，包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是我们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。

　　第二个判断，两位教授提到市场化的集中。

　　两年前我说了一个观点，前十名要占到40%的份额，前一百名占到80%的市场份额，大家觉得不太可能。中国房地产前四名会占到30%的份额，前十名会占到50%的市场份额，比原来想象的要快，这个是改不了的，不管手上是什么地，小公司都没法干了。就像深圳，深圳有300多家房地产企业，为什么？小公司根本没法干，一块地很便宜，花了五个亿，现在房价涨了也卖不了房子，房价涨的好处是拆迁费涨了，原来十个亿能拆的，现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。

　　对于大公司、对于我们来说有点优势，任何一个行业的并购，兼并收购都是在价值链最高端、成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的，我们有一个好口碑，总成功不可能有好的口碑，因为失败所以口碑出来了，要吃很多亏才能建立起口碑，我们已经吃了很多亏了，这就是我们现在的优势。

　　我们每天有几十条线索，要求合作，有的公司一年没有一个线索。我想这是特别大的趋势，去年我在浙江大学招聘，我每年去一个学校招聘，我说中型企业并购机会，我说的是中型企业被并购的机会，弄错了，所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点，兼并收购的份额向大公司集中，大公司的增速还是比较快的，50%都挡不住。这是判断。

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